Общая тетрадь

вестник школы гражданского просвещения

 
 

Оглавление:

К читателю

Семинар

Тема номера

XXI век: вызовы и угрозы

Концепция

Дискуссия

Наш анонс

Свобода и культура

Личный опыт

Идеи и понятия

Новые практики и институты

Горизонты понимания

Nota bene

№ 1 (40) 2007

Жилищная реформа как национальная катастрофа

Игорь Кокарев, доцент кафедры публичной политики Высшей школы экономики (ГУ-ВШЭ)

Как говорится, взяться за перо меня побудило странное открытие: никто из интеллигентных людей, с которыми начинаешь говорить о превратностях жилищно-коммунальной реформы, не только не понимает ее смысла, но даже не знает разницы между ДЭЗом, РЭУ и управляющими компаниями. Похоже, эту разницу скрывают сами ДЭЗы, то бишь старые советские дирекции единого заказчика. Почему?

Я и сам при советской власти не задумывался над этой аббревиатурой. Что-то вроде надстройки над ЖЭКом (жилищно-эксплуатационной конторой). Но когда в стране заговорили о срочной необходимости выбора каких-то управляющих компаний, да еще в обязательном порядке, пришлось задуматься и о роли ДЭЗов в нашей жизни. Дело в том, что пока текли наши крыши и не текла вода в кранах, там наверху ввели какой-то Жилищный кодекс. И требует этот Кодекс нам всем выбирать управляющую компанию. Иначе нам ее назначат. Что при этом изменится в нашей жизни, никто толком не объясняет, но пугают.

Так в чем миссия ДЭЗов, если краны и крыши нам всегда и сейчас ремонтировали не они, а слегка выпивающие рабочие ЖЭКа? И почему теперь вместо ДЭЗов будут управляющие компании? И чем собираются управлять управляющие компании?

Оказывается, во-первых, ДЭЗ и управляющие компании — это одно и то же. Только пока ДЭЗ подчинена управе как ГУП (государственное унитарное предприятие). Или МУП (муниципальное унитарное предприятие). Во-вторых, управляют они нашими жилищными деньгами. А именно: платя их подрядчикам, то есть собранным в ЖЭКах рабочим — слесарям, плотникам, электрикам, дворникам, расплачиваясь за нас с монополистами — Водоканалом, РАО ЕЭС, планируя расходы на плановый или капитальный ремонт. И что интересно: этими деньгами ДЭЗы без нашего ведома управляли и раньше.

Они отвечали за микрорайон, то есть за полсотни (больше-меньше) домов, и, распоряжаясь общим котлом, они обычно направляли деньги на ремонт и поддержание чистоты/красоты туда, где жило начальство, где жили они сами, где уж очень скандалили пенсионеры. И никому в тех деньгах не отчитывались. Жители никогда не знали, сколько денег дал «в общий котел» их дом и сколько на него было истрачено. То, что пропорционального возврата не было, понятно. Но никто не бунтовал. Деньги-то были не наши, а бюджетные. Перекладывались из одного кармана в другой. И квартиры были не нашими, и дворы, и подъезды.

Теперь же, когда государство под видом приватизации жилья превращает свой гнилой жилой фонд в нашу собственность и заставляет нас самим содержать его, ситуация коренным образом меняется: мы не только хотим знать, КУДА идут деньги именно нашего дома и КАК они расходуются на поддержание именно нашего жилья в приличном состоянии. Некоторые даже хотят САМИ управлять этими деньгами. Например, создав товарищество собственников жилья, тем более что Кодекс как раз к этому и призывает.

И вот тут собственно и возникает коллизия. В жизнь входят новые правила игры. И то, что их снова пишут без нас, очень неприятно и, главное, незаконно. Дело в том, что ДЭЗам нравится их работа — управлять нашими денежками. А если еще учесть, что к нашим денежкам прибавляются и бюджетные субсидии малоимущим и прочие дотации, то им ОЧЕНЬ нравится эта работа. Как-никак эти денежные потоки сопоставимы с нефтяными. И прочие управляющие компании им, конечно, не нужны. Но Жилищный кодекс их упорно навязывает в качестве обязательных конкурентов. Чтобы разбить монополию ДЭЗов и тем повысить качество коммунальных услуг. Приходится подчиняться и имитировать конкуренцию.

Например, в Митино, где я живу, сотрудники ДЭЗа сами (!) ходили по квартирам и предлагали подписать некое решение общего собрания дома (в виде заочного голосования — очень удобно) о выборе в качестве управляющей компании самого этого ДЭЗа. Списка конкурентов при них не оказалось. Не было его и в диспетчерской, куда отсылали любопытных. Как очень любопытный, я дозвонился до начальства, и список появился (его, оказывается, просто кто-то вырвал из папки). Я не поленился и позвонил по этому списку. Из семи телефонов какие-то не отвечали, другие оказались перепутанными. Ответили два. Выяснилось, что это строители, и управлять жильем они и не собираются. Так что поневоле граждане выбрали ДЭЗ. Правда, предлагаемое этим же решением утверждение договора с ДЭЗ не прошло. Ну, не выдержали люди, сообразили: какой такой договор? Где он? Пусть сначала разъяснят, что в нем и какие есть альтернативы. И исключительно правильно поступили!

Интересно, что бы сказали жители, если бы узнали, что сами ДЭЗы очень скоро приватизируются и перестанут подчиняться властям? То есть уже совсем ничем не будут отличаться от прочих управляющих компаний на рынке. И займутся они бизнесом, извлекая максимальную прибыль из управления нашим собственным жилищным комплексом. Для начала возьмут они с нас по своему коммерческому уставу 25-30 процентов от проходящего через них денежного потока на свое содержание. И не спросит с них больше ни КПСС, ни Путин за плохое качество и бесконечно растущие тарифы. Договор подписали? Вот и сидите. А не будете платить — в суд и на выселение. Ну, не на улицу, у нас же социальное государство. Значит, в социальное жилье, в квартирку поменьше, типа общежития. Ну и подальше от центра, конечно.

Потому в повестку дня всех собраний жителей по всей Руси великой надо ставить не выборы управляющей компании, а ДОГОВОР, как знак новых равноправных отношений не власти и народа, не начальника и подчиненного, а НАНИМАТЕЛЯ и ИСПОЛНИТЕЛЯ. Причем это мы — наниматели. А они — исполнители. Чувствуете разницу? И правильно, что чувствуете. И хорошо, что чувствуете. Ибо в ней, кстати, вся суть демократического устройства общества, где власть — слуга народа. Чем быстрей осилим эти новые правила, тем быстрей избавимся и от былой фетишизации любой власти. А начинается все с того, что отныне добровольно подписанная нами бумажка — договор — становится ЗАКОНОМ, определяющим отношения между подписантами. В нем сказано, за что и сколько мы платим и что последует за неплатежами или за плохим обслуживанием. Подписал, к примеру, что отдаешь квартиру за неуплату, значит, отдашь.

Потому-то надо хорошенько знать, что мы подписываем в бумагах, подсунутых нам ДЭЗами. Этот многостраничный и трудночитаемый документ надобно повсеместно и упорно обсуждать, уточнять, обсасывать каждый пунктик, придавать гласности все скрывающиеся в нем опасности. В этом документе должны быть согласованы все санкции, указаны все детали взаимных обязательств — с одной стороны, жителей, а с другой стороны — и эксплуатационных компаний, и монополистов-поставщиков воды, тепла и света, и самих управляющих компаний, берущих на себя миссию посредника. Домкомы, органы территориально-общественного самоуправления (ТОС), опытные ЖСК должны всеми средствами — через печать, на своих конференциях, в Интернете — обмениваться между собой опытом превращения этого документа в инструмент найма и контроля за службами ЖКХ, в средство защиты своих семейных бюджетов и повышения качества коммунальных услуг.

Самой дурной практикой следует назвать механическое подписание типового договора, разработанного для нас то ли самими ДЭЗами, то ли в недрах местной власти. Не надо спешить! Лучше потратить свое время, свои деньги на юриста, приложить собственные умственные усилия, но осилить этот новый в нашей жизни документ, попутно осваивая культуру договорных отношений. Еще пригодится ...

Так и происходит то, чего хотели авторы Жилищного кодекса. А именно вторичный передел рынка жилья. По масштабам — жилищная революция. Грядет новый передел собственности, и на этот раз уже самой что ни есть единственной, кровной — жилищной собственности. Приличное жилье отойдет постепенно тем, кто в состоянии за него платить, а остальные (их подавляющее большинство) вернутся туда, откуда вышли, — в социальное жилье типа общежития, оставив свою собственность в руках управляющей компании. Ибо в стране, где большинство бедных, владение жильем — непозволительная роскошь. Это же ежу ясно. Только не сразу. А лишь когда придет судебный пристав и вынесет наши вещи на улицу.

Еще в начале 90-х началась приватизация квартир. И власти должны были нам сказать, что оформление квартиры в собственность означает кроме права продавать ее по рыночной цене, еще и обязанность платить за содержание и ремонт не только своих квадратных метров, но и всего многоквартирного дома. И не только платить, но и совместно решать, кому платить, сколько платить, за что платить. Словом, управлять этим сложным инженерным сооружением, ставшим долевой собственностью жильцов. Власть скрыла суть жилищной приватизации, чтобы побыстрей прокрутить это дельце. И мы кинулись на халяву получать в собственность свои квартиры. Ибо сразу увидели, что стоимость московских квартир на рынках жилья — сотни тысяч долларов. Сколько бедняков-москвичей тут же их продали, впервые получив на халяву невиданные до сих пор капиталы? Кое-кто поумней сразу уехал жить в Крым, купив там еще дешевый кусок землицы. А кто не продал, продолжал платить государству ту же квартплату. И тоже радовался: вот, мол, какое у меня богатство. Потом квартплата резко поползла вверх. Сколько было возмущения среди простого народа. Тогда-то, наконец, и заговорили о новых обязанностях собственников квартир содержать за свой счет весь дом с его потрохами — подвалами, крышей, коммуникациями и неизбежным капитальным ремонтом.

Таким скучным оказался смысл жилищной приватизации: он даже не в позорном для правительства росте цен на коммунальные услуги, а в обязательном участии самих жителей в низменных, ничтожных вопросах уборки двора, вывоза мусора, захламления подъездов и т.п. Причем те, кто так и не приватизировал свою квартиру, тоже оказались в тех же условиях: дом-то один и тот же для собственников и не собственников! Можно, конечно, не вникать в эту «чепуху», если дом у вас новый, с собственной котельной и у вас достаточно денег, чтобы не считаться с расходами. Нанять домоуправа, и пусть он разбирается, кто будет дом обслуживать: ДЭЗ, или управляющая компания, или бригада слесарей-плотников-электриков-дворников-охранников. И пусть только попробует не угодить! Хотя и для этого случая — и при больших деньгах, — а придется этому домоуправу серьезно поработать над договором. Но большинство, увы, подавляющее большинство граждан России не только экономит каждую копейку, но и доживает в ветхих домах на слом. А если говорить о водопроводе и теплосетях, то поневоле за голову схватишься: здесь 80 процентов износа. Куда ж дальше-то?

И что же делать? Первое, что приходит людям в голову, — упразднить ненавистный Жилищный кодекс, пусть государство продолжает содержать всю систему ЖКХ с прогнившими трубопроводами и крышами. Еще будут многотысячные демонстрации с такими лозунгами, я уверен. Если вдуматься, ведь приличное современное жилье является важнейшей составной частью системы жизнеобеспечения на территории вместе с дорогами, здравоохранением, безопасностью, образованием, досугом и т.д. А жизнеобеспечение есть основная миссия местного самоуправления. Какое же право имеет муниципальная власть снимать жилье со своей ответственности? Особенно в стране, где нет среднего класса, имеющего достаточно средств, чтобы владеть недвижимостью.

Ведь для большинства населения по силам лишь социальное, то есть государственное, а не частное жилье. И государство во всех цивилизованных и богатых странах стремится иметь его ровно столько, сколько надо, чтобы обеспечить несостоятельную часть населения. Не может право гражданина на жилье быть отданным на откуп рынку и обеспечиваться только хилым обязательством государственных субсидий! Это ж какие должны быть объемы субсидий, какая бюрократия для учета нуждающихся — проще заняться вплотную социальным жильем. Это давно поняли там. А здесь? Здесь что-то не так. И, видимо, потому сотни поправок к Жилищному кодексу пробиваются через немыслимые барьеры в Государственную думу. И может быть, его реализацию и перенесут на пару-тройку лет, как уже было с ним однажды. Хорошо бы!

Но что изменится за этот срок? А вот что. Во-первых, некоторые люди поймут, что управлять своими скудными средствами на содержание своего жилья лучше все же самим. И, сообразив это, научатся организовываться в товарищества собственников жилья — ТСЖ, куда и будут поступать все средства: и квартплата, и субсидии, и дотации. ТСЖ и будут расплачиваться с поставщиками услуг, без посредников. И появится специальность управдома, как в добрых старых ЖСК: управляли же председатели, избранные жителями, и неплохо. Теперь это будут ТСЖ. Некоторые раскошелятся и на оплату своего менеджера с бухгалтером — это все же не 30 процентов от бюджета дома. На первых порах и их не надо: пусть будут управляющие компании, но правление ТСЖ станет собирать деньги, договариваться о тарифах, согласовывать сроки текущего и капитального ремонта, заключать договора, контролировать их выполнение. Все-таки такая организация дела эффективней, чем биться за свои права в одиночку.

Возможно, за эти три года поймут, наконец, и муниципальные власти кое-какие фундаментальные вещи. Об этом, право, даже странно говорить, но даже богатейший мэр Москвы притворяется, что не понимает: если власти хотят жилищное самоуправление, то пусть будут любезны передать товариществу весь дом, с подвалами и прочими нежилыми помещениями, как единый инженерный комплекс. И не забудут при этом сделать в нем капитальный ремонт, чтобы товарищество не было обременено невыполнимыми обязательствами с момента получения дома на баланс. Кто ж в здравом уме согласится отвечать своими средствами за ветхое жилье, от которого спешит избавиться власть? Тут у государства должок на сотни миллионов долларов. И это так бросается в глаза, что обсуждать неприлично ...

За это время как раз и кадастр подоспеет, и землеотвод власть сделает под каждым домовладением. Так, чтобы товарищества брали дом вместе с землей, а то что это за собственность, с которой в любой момент и согнать могут? А самое главное, на рынке наконец подрастут, наберутся опыта реальные игроки, конкурирующие управляющие компании, и они-то и будут на самом деле заинтересованы в том, чтобы не тормозить создание ТСЖ, а реально помогать им. В том хотя бы, чтобы передавать жителям действительно полную информацию о техническом состоянии дома и об арендаторах или собственниках нежилых помещений. В том, чтобы открыто и по-деловому, как партнеры, сесть за стол переговоров и обсудить по пунктам условия договора управления. В том, чтобы добровольно принять принципы подотчетности жителям в лице ТСЖ.

А на первых подступах к этой новой жизни, которая когда-нибудь все­таки наступит в России, надо всемерно развивать активность домкомов и ТОС как массовой школы общественного и жилищного самоуправления. Так победим!

Том Оттернес. Додо. 1989–1990